房地產(chǎn)稅的開征牽一發(fā)而動(dòng)全身，論證和開征前需聽取多方觀點(diǎn)，許多復(fù)雜問(wèn)題需要考慮清楚。
順利開征房地產(chǎn)稅至少需要解決兩個(gè)問(wèn)題：第一是房地產(chǎn)稅為何而征。第二是納稅人是否有支付能力。
開征房地產(chǎn)稅的常見理由有兩個(gè)：一是調(diào)節(jié)房?jī)r(jià)；二是完善地方稅體系，為地方公共服務(wù)融資。在賣方市場(chǎng)下，房地產(chǎn)稅調(diào)節(jié)不了房?jī)r(jià)，即讓房地產(chǎn)價(jià)格因?yàn)榉康禺a(chǎn)稅的開征就應(yīng)聲而落是做不到的。有人認(rèn)為這是征稅力度不夠所致，這種認(rèn)識(shí)夸大了稅收的作用。開征房地產(chǎn)稅的國(guó)家，稅率一般情況下不會(huì)超過(guò)3%。即使按照3%來(lái)計(jì)算，如果一年房?jī)r(jià)上漲幅度超過(guò)10%，那么持有房地產(chǎn)的成本都可以被漲價(jià)所覆蓋，靠房地產(chǎn)稅調(diào)節(jié)房?jī)r(jià)是無(wú)效的。但在特殊情況下，即房地產(chǎn)市場(chǎng)岌岌可危時(shí)，不要說(shuō)3%，就是0.1%的稅率，也可能成為壓倒房地產(chǎn)市場(chǎng)的最后一根稻草。在這里心理作用勝過(guò)了一切理性分析。因此，將調(diào)節(jié)房?jī)r(jià)作為房地產(chǎn)稅開征的目標(biāo)是不合適的，很可能產(chǎn)生副作用。
完善地方稅體系，為地方公共服務(wù)融資，是房地產(chǎn)稅開征能夠成立的理由。需要注意的是，地方政府提供公共服務(wù)，其他稅收收入、上級(jí)乃至中央政府的轉(zhuǎn)移支付，都是資金來(lái)源，不一定非得靠專門的收入。有人總是喜歡以國(guó)際慣例來(lái)說(shuō)事，但這不能忽略中國(guó)土地公有制這一國(guó)情。城鎮(zhèn)土地國(guó)家所有，農(nóng)村土地集體所有，農(nóng)村土地要流轉(zhuǎn)，先得轉(zhuǎn)變?yōu)閲?guó)有。這些年來(lái)，土地出讓金收入為地方公共服務(wù)提供了較為充分的財(cái)源。有了土地出讓金，即使要開征房地產(chǎn)稅，那么稅率也應(yīng)該遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于土地私有制的國(guó)家。
房地產(chǎn)稅開征還需要充分考慮支付能力。無(wú)論房地產(chǎn)稅開征多么有必要，能不能落地與納稅人的支付能力有著密切的關(guān)系。房?jī)r(jià)和收入比不合理，影響的不僅僅是購(gòu)房能力。不合理的房?jī)r(jià)和收入比，也會(huì)直接影響房地產(chǎn)稅的順利開征。
比如北京市西北四環(huán)附近的住房，十多年前一平方米的價(jià)格大約是五六千元。購(gòu)房者如果有首付的支付能力，且月收入大約在五六千元的水平上，那么這樣的家庭大概能買得起相應(yīng)面積的住房。而今，同樣的住房，價(jià)格卻扶搖直上達(dá)到一平方米10萬(wàn)元左右。如果是100平方米的住房，那么他要重新購(gòu)置這樣的住房，就要支付大約1000萬(wàn)元。如果要按照評(píng)估價(jià)為基礎(chǔ)征收房地產(chǎn)稅，那么他能付得起嗎？
假定上述住房評(píng)估價(jià)為1000萬(wàn)元，按照0.5的系數(shù)折算之后為500萬(wàn)元，再乘以稅率（假設(shè)為1%），那么他一年就要支付5萬(wàn)元的房地產(chǎn)稅。如果稅率進(jìn)一步下調(diào)為0.5%，他也要支付2.5萬(wàn)元的房地產(chǎn)稅?？赡苡腥藭?huì)說(shuō)，相對(duì)于房?jī)r(jià)，這只是九牛一毛，但是，不要忘了，他每年所支付的物業(yè)費(fèi)可能只有兩三千元?，F(xiàn)實(shí)中，物業(yè)費(fèi)的征收經(jīng)常遇到問(wèn)題，那么，負(fù)擔(dān)更重的房地產(chǎn)稅呢？我們不能不小心謹(jǐn)慎。如果個(gè)人負(fù)擔(dān)不起房地產(chǎn)稅，那么欠稅是必然的選擇。
考慮上述問(wèn)題，區(qū)分存量房和增量房開征房地產(chǎn)稅是常見的思路。但是，已擁有住房的業(yè)主本來(lái)為住房所付出的資金就少，而增量房在房?jī)r(jià)高企的今天，業(yè)主需要付出更多的資金，那么讓存量房業(yè)主不繳稅或在一定時(shí)期不繳稅，而讓增量房業(yè)主繳稅只會(huì)產(chǎn)生新的不公平。
總之，房地產(chǎn)稅作為現(xiàn)代稅收制度建設(shè)的重要內(nèi)容之一，要綜合考慮各種因素，具體問(wèn)題具體分析，按照專業(yè)的要求，深入調(diào)研，科學(xué)論證，民主決策，依法設(shè)稅，穩(wěn)步推進(jìn)。切忌因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)的一些波動(dòng)，就貿(mào)然推進(jìn)，亂了陣腳。（楊志勇）
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